Der sker ofte væsentlige fravigelser af ABR 18 og ABR Forenklet, når opgaver udbydes – det er erfaringen i MOE efter fem måneder med de nye aftalesæt. Vores chefjurist giver et bud på, hvad det har af konsekvenser for bygherrer, rådgivere og byggeprocessen.

af  Karina Løkkegaard – Chefjurist i MOE

I MOE har vi det seneste års tid arbejdet målrettet mod at være klar til at håndtere de nye AB-aftalesæt, der skulle tages i brug ved årsskiftet 2019.

Det er et stort arbejde at få en virksomhed, der skal anvende aftalesættene i forhold til såvel egne kontrakter samt i forhold til den rådgivning, der ydes til vores kunder, klar til et sådant skift i aftalegrundlag, da disse aftalesæt berører stort set alle vores værktøjer, paradigmer og procedurer. Som bekendt er der på en del områder sket store ændringer, som det har krævet en del ressourcer at nå til bunds i og bringe forståelse for hele vejen rundt i virksomheden.

Ikke desto mindre var det en bunden opgave, som vi er gået til med en positiv forventning om den gulerod, der jo ventede forude: at kunne agere inden for rammerne af et ajourført og afstemt aftalesæt, der skulle anvendes uden væsentlige fravigelser. Forventningen var mere præcist primært en lettelse i de ressourcer, der skal anvendes i forbindelse med tilbudsafgivelse, når MOE byder ind på opgaver. Dette har været et af byggeriets parters erklærede formål med de nye aftalesæt. Dette formål er til en vis grad efterfølgende bragt videre i den netop udkomne bygherrevejledning 2019, der introducerer/anbefaler et følg-eller-forklar-princip i forhold til de nye AB-aftalesæt, når Bygningsstyrelsen og andre offentlige myndigheder udbyder bygge- og anlægsopgaver.

MOEs erfaring – på et tidspunkt, hvor aftalesættene kun er fem måneder gamle – er imidlertid, at der sker væsentlige fravigelser af ABR 18 og ABR Forenklet, når opgaver, herunder offentlige projekter, udbydes:

Kontakt os,
hvis du vil vide mere

Som eksempler på de væsentligste af sådanne fravigelser kan nævnes:

  • Skærpelse af omprojekteringsklausulen i ABR 18, § 46, så den er gældende uden skelen til fejl eller forsømmelser hos rådgiver samt indførelse af en eksklusiv ret for bygherren til at bestemme omfang mv. af omprojekteringen,
  • Skærpelse af konventionalboden i ABR § 49, stk. 2 i flere varianter; dels en fravigelse af alle beløbsgrænser (bagatelgrænsen udgår, %-satsen på såvel bodsstørrelsen og maksimum forhøjes), dels gælder boden, uanset om der er fastsat enhedspriser, eller om der er dokumenteret et ansvarsgrundlag for rådgiver,
  • Bygherrens forpligtelse til at respektere underrådgivers ansvarsbegrænsning i ABR 18 § 7, stk. 5 udgår,
  • Bestemmelserne om prorata-ansvar, jf. ABR 18 § 50, stk. 2 udgår med deraf indførelse af solidarisk ansvar,
  • Dansk rets almindelige ansvarsnorm fraviges, og der indføres fit for purpose-lignende bestemmelser samt andre garantibestemmelser,
  • Rettighedsbestemmelserne skærpes til bygherrens fordel, jf. ABR 18, kapitel E,
  • Rådgivers ret til fortjeneste ved afbestilling udgår, jf. ABR 18 § 52, stk.2.

Samtlige ovennævnte fravigelser giver bygherren en bedre retstilling – ingen tvivl om det. Og hvis det er det bevidste formål, så er det hermed opfyldt. Men giver en kontrakt, der er skruet sammen på et sådant grundlag, reelt bygherren et bedre og billigere byggeri – herunder en god byggeproces, uden konflikter og tvister? Det vil jeg tillade mig at så tvivl om.

En kontrakt indgået på et ABR 18-grundlag med ovennævnte fravigelser giver rådgiver en væsentlig forøget risiko i forhold til ABR 18’s udgangspunkt, og det giver selvfølgelig anledning til, at der skal stilles spørgsmål til ordregiver i de udbud, hvor det er en mulighed. Dette fører desværre sjældent til, at fravigelserne frafaldes/ændres. Ikke desto mindre anvendes der ressourcer af alle parter i denne proces.

Skærpelserne er desuden af en sådan karakter, at der er risiko for, at kontrakten helt eller delvist falder uden for rådgivers forsikringsdækning. De fleste bygherrer ønsker, at rådgivers risiko på projektet i det væsentligste er afdækket af de tegnede forsikringer. Og flere af de ovennævnte vilkår kan ganske enkelt ikke afdækkes på det danske forsikringsmarked.

Reaktionen fra rådgiver må alt andet lige spænde fra at afstå fra at afgive tilbud, afgive tilbud med forbehold, indlægge et betydeligt risikotillæg på prisen, eller vælge en ”går den, så går den”-holdning. Sandsynligvis findes der også rådgivere, der ikke helt er i stand til at gennemskue den risiko, der er forbundet med ovennævnte fravigelser.

Disse fravigelser giver netop risiko for konfliktfyldte projekter, når de uhensigtsmæssigheder og til dels urimeligheder, der er indbygget i de ovennævnte fravigelser, rammer ind i projektet. Så skal der anvendes ressourcer på at håndtere de konflikter, der følger.

Jeg har vanskeligt ved at se, hvordan nogle af disse scenarier set på den lange bane kan være ønskværdige for bygherren, herunder føre til bedre og billigere byggerier samt byggeprocesser uden konflikter.

Ovennævnte scenarier er teser fra min side. I skrivende stund kan det ikke med sikkerhed forudses, hvordan projekter indgået med de førnævnte fravigelser reelt vil ende med at blive håndteret. Men ét er sikkert – fravigelser skubber væsentligt til den balance mellem kontraktparterne, der er tænkt ind i de nye aftalesæt på ABR-området. Og tanken med balancen var jo netop at sikre bedre og billigere byggerier samt byggeprocesser.

Så opråbet herfra er: Giv nu aftalesættene en chance, og brug dem uden de førnævnte væsentlige fravigelser. Lad os se, om det ikke den vej rundt rent faktisk kan lykkes at skabe balance mellem aftaleparterne med deraffølgende gode byggerier og byggeprocesser.

Vi er klar til at rådgive dig om ABR 18 og AB 18

1. januar 2019 fik byggeriet nye aftalesæt. På det tekniske område er ABR 89 erstattet af ABR 18 og ABR Forenklet. På det entrepriseretlige område er AB 92 og ABT 93 erstattet af AB 18, AB Forenklet samt ABT 18.

MOEs rådgivere er klar til at hjælpe dig som bygherre med at få tilrettelagt din byggesag bedst muligt efter de nye regler. MOE har rådgivere med såvel teknisk, økonomisk som juridisk indsigt og baggrund.

ABR 18 lægger op til at den tekniske rådgiver kan påtage sig et større ansvar for det juridiske indhold af de dokumenter rådgiveren udarbejder, herunder udbudsdokumenter og entrepriseaftaler, end hidtil under ABR 89, hvor ansvaret for det juridiske indhold var bygherrens.

I forbindelse med forhandlingerne om de nye aftalesæt har det været et ønske om, at rådgiveren fik ansvaret for det juridiske indhold. MOE er klar til at løfte dette ansvar ved at tilknytte en af vores jurister til opgaven. Her kan vi har kompetencer indenfor alle aspekter af byggejuraen, herunder udbudsret, entrepriseret, forsikringsforhold , kontraktkoncipering og håndtering af claims.

Vores jurister underviser også i de nye aftalesæt og besøger gerne din virksomhed med et kursus, hvis du ønsker det.