Mange bygherrer og entreprenører kigger lige nu ind i usædvanlige problemstillinger. Vores jurister giver her et overblik over, hvordan man skal forholde sig til de mange spørgsmål og scenarier, der kan opstå som følge COVID19-udbruddet.

I denne Q & A belyser vi en række problemstillinger, som vores jurister har vurderet . Men vi skal gøre opmærksom på, at konkrete omstændigheder, herunder udvikling i de tiltag der kommer fra myndighederne, kan føre til en anden vurdering. Det er derfor vigtigt, at man forholder sig konkret til den specifikke situation.

Gælder forsamlingsforbuddet på max. 10 personer på byggepladser?
Fra onsdag den 18. marts 2020, kl. 10:00 er det forbudt at samles mere end 10 personer på offentlige steder både inden- og udendørs.

Byggepladser er ikke offentlige steder, hvorfor forbuddet ikke rammer byggepladserne.

Myndighederne opfordrer dog til, at forbuddet også følges på private områder, eller at man alternativt følger myndighedernes øvrige anbefalinger. Mange bygherrer har igangsat foranstaltninger om bl.a. indretning af arbejdsområder, frokostordninger og hygiejne for at undgå smitte blandt de personer, som færdes på deres byggepladser. Entreprenøren skal følge disse anvisninger.

Bygherre  ønsker ikke entreprenøren på byggepladsen:
En bygherre kan ikke med en generel henvisning til COVID19 berettiget nægte entreprenøren adgang til byggepladsen. Såfremt bygherren alligevel lukker sin byggeplads, har entreprenøren krav på tidsfristforlængelse og betaling for den forlængede byggeperiode, fordi der ikke er tale om en force majeure-situation.

Vær dog opmærksom på, at der i visse tilfælde kan være tale om force majeure set fra bygherrens side. Eksempelvis hvis entreprenørens arbejder skal udføres i miljøer, hvor der er behov for ekstra forsigtighed, herunder plejehjem, hospitaler o. lign. I sådanne tilfælde vil entreprenøren og bygherre have krav på tidsfristforlængelse, men entreprenøren har ikke krav på betaling for den forlængede byggeperiode.

Entreprenøren ønsker ikke at møde op på byggepladsen?
Tilsvarende kan entreprenøren heller ikke med en generel henvisning til COVID19 standse sine arbejder, fordi der ikke er tale om en force majeure-situation. Entreprenørens manglende fremmøde på byggepladsen, vil derfor være en misligholdelse af kontrakten, og bygherre skal skriftligt reagere herpå i form af varsel af dagbod eller erstatning efter dansk rets almindelige regler.

Hvordan skal bygherre reagere, hvis entreprenøren sender forsinkelseskrav?
Bygherre har pligt til at svare skriftligt på entreprenørens varsel om forsinkelse/fremsættelse af forsinkelseskrav, uanset at disse ikke er berettiget. Hvis man ikke er enig med entreprenøren i det fremsendte forsinkelseskrav, skal bygherre varsle dagbodskrav eller tage et erstatningsforbehold overfor entreprenøren,

idet bygherre nu er blevet opmærksom på, at der vil kunne opstå en forsinkelse i arbejderne. Et dagbodskrav skal oplyse om, hvilken frist, der konkret forventes overskredet, dagbodens størrelse, eventuelle modregningsmuligheder og eventuelle andre forhold, som er afgørende for entreprisen.

Berettiger Coronavirus til tidsfristforlængelse og erstatning i entreprisekontrakter?

Vi har skrevet et selvstændigt indlæg om dette spørgsmål, der kan læses her.

Entreprenørens mandskab er i karantæne, og han har ikke mulighed for at mande op:
Manglende mandskab berettiger ikke til tidsfristforlængelse, idet der ikke er tale om force majeure.

Entreprenøren skal således opfylde sine kontraktarbejder.

Forsinkelse på bygherreleverancer:
Bygherre kan ikke generelt påberåbe sig force majeure i det tilfælde, at hans bygherreleverancer bliver forsinket grundet COVID19, og bygherre har ikke i denne situation krav på tidsfristforlængelse. Entreprenøren har i tilfælde af forsinkelse med bygherreleverancer altså krav på tidsfristforlængelse og erstatning, som følge af ”bygherrens forhold”, jf. AB92 § 24, stk. 1, nr. 2 og § 27, stk. 1, nr. 1 samt AB18 § 39, stk. 1, litra b og § 43, stk. 1, litra a.

Konkrete omstændigheder kan dog føre til, at der er tale om en force majeure-situation for bygherren, fx hvis leverandøren befinder sig i et ”særligt risikoområde” (Kina og Italien), eller hvis leverancen ikke kan leveres grundet den lukkede danske grænse (ikrafttræden fra den 14. marts 2020, kl. 12:00). Hvis der opstår forsinkelse som følge heraf, har bygherren krav på tidsfristforlængelse.

Forsinkelse af entreprenørens materialer og leverancer:
Tilsvarende kan entreprenøren ikke generelt påberåbe sig force majeure i tilfælde af forsinkelse af hans materialer og andre leverancer som følge af COVID19. Som udgangspunkt har entreprenøren dermed ikke ret til tidsfristforlængelse, og bygherre vil kunne rette krav mod entreprenøren, jf. AB92 § 25 og AB18 § 40.

Ligesom det er gældende for bygherreleverancer, så kan konkrete omstændigheder dog føre til, at der er tale om en force majeure-situation for entreprenøren, fx hvis leverandøren befinder sig i et ”særligt risikoområde” (Kina og Italien), eller leverancen ikke kan leveres grundet den lukkede danske grænse (ikrafttræden fra den 14. marts 2020, kl. 12:00). Hvis der opstår forsinkelse som følge heraf, har entreprenøren alene krav på tidsfristforlængelse, men ikke krav på betaling for ekstra omkostningerne ved forsinkelsen.

Entreprenøren vil have betaling for ikke-leverede materialer:
Det er muligt at aftale forudbetaling af bygherren for entreprenørens leverancer, som endnu ikke er leveret på byggepladsen. Dette kan være relevant i tilfælde af en entreprenørs likviditetsproblemer, men det er vigtigt, at bygherre sikrer sig i disse situationer – særligt, hvis entreprenøren efterfølgende går konkurs.

Hvis bygherre forudbetaler ikke-leverede materialer mv., er det vigtigt, at han sikrer sig ejendomsretten til det forudbetalte. Dette sker gennem dokumentation i form af en skriftlig ejendomserklæring, billeder og afmærkning af det forudbetalte, således det kan identificeres som bygherrens ejendom mv.

Entreprenøren skal udføre arbejder i lejligheder, hvor en beboer er i karantæne eller ikke vil have entreprenørens håndværkere ind:
Hvis entreprenøren skal udføre arbejder i beboelsesejendomme, hvor en beboer enten er i karantæne eller ikke ønsker andre indenfor grundet risiko for smitte, har entreprenøren krav på tidsfristforlængelse under henvisning til bygherrens forhold, da beboeren sidestilles med bygherre i forhold til entreprenøren, jf. AB92 § 24, stk. 1, nr. 2 og § 27, stk. 1, nr. 1 samt AB18 § 39, stk. 1, litra b og § 43, stk. 1, litra a.

Drøft med bygherre og entreprenøren, hvilke tiltag man kan foretage sig i disse situationer, og hvorvidt arbejderne kan udskydes. Husk at få sådanne aftaler på skrift.

Kan bygherre fremsætte krav om forcering?
I tilfælde af at byggeriet forsinkes – aktuelt grundet COVID19 – opstår ovennævnte spørgsmål. Som udgangspunkt har bygherre ikke ret til at kræve forcering af entreprenørens arbejder. Dette er også gældende, selvom bygherre er villig til at betale for forceringen, fordi forcering altid kræver en konkret skriftlig aftale mellem parterne.

Hvis der arbejdes efter AB18, skal man dog være opmærksom på den nye regel i § 41. Entreprenøren kan herefter kræve betaling for forcering, hvis bygherre med urette har gjort en ansvarspådragende forsinkelse gældende overfor entreprenøren, og entreprenøren derfor udfører forcering for at indhente den påståede forsinkelse. Hvis entreprenøren skal sikre sig betaling i dette tilfælde skal han – inden opstart af forceringen – skriftligt meddele bygherre at krav om ekstrabetaling vil blive fremsendt efterfølgende.

Byggesagsbehandlingen hos myndighederne forsinkes:
Som udgangspunkt er det bygherren, der skal stå for de nødvendige myndighedsgodkendelser af projektet, herunder byggetilladelse, jf. fx AB92 § 13 og AB18 § 20. En forsinkelse af myndighedsgodkendelser må derfor falde under ”bygherrens forhold”, som vil kunne give entreprenøren ret til tidsfristforlængelse og evt. erstatning, jf. AB92 § 24, stk. 1, nr. 2 og § 27, stk. 1, nr. 1 samt AB18 § 39, stk. 1, litra b og § 43, stk. 1, litra a.

Ved totalentrepriser skal totalentreprenøren derimod stå for de nødvendige myndighedsgodkendelser, men totalentreprenøren har dog ret til tidsfristforlængelse og erstatning, hvis de nødvendige godkendelser ikke foreligger senest 30 arbejdsdage efter, fyldestgørende projektmateriale ellers er blevet sendt til myndighederne, jf. ABT93 § 27, nr. 6, og ABT18 § 37, stk. 1, litra f.

Entreprenøren, herunder totalentreprenøren (uden for ovennævnte 30 arbejdsdage), vil dog ikke kunne gøre et erstatningskrav gældende, hvis bygherren i den konkrete situation kan begrunde, at den forlængede byggesagsbehandling skyldes en force majeure-situation, jf. AB92 § 27, stk. 3 og AB18 § 43, stk. 3.

Alle offentlige ansatte, som ikke varetager kritiske funktioner, er blevet hjemsendt pr. 13. marts 2020, men så vidt det er muligt, skal medarbejderne varetage deres arbejde hjemmefra. Det vil med stor sandsynlighed betyde en længere byggesagsbehandlingstid og dermed forsinkede bygge- og ibrugtagningstilladelser, dispensationer, godkendelse af lokalplaner mv.

Hvis dette er tilfældet, og det konkret medfører forsinkelse, kan det ikke udelukkes, at bygherren kan undgå at skulle betale forsinkelseserstatning ud fra et synspunkt om force majeure, jf. AB92 § 27, stk. 3 og AB18 § 43, stk. 3.

Yderligere kan det på nuværende tidspunkt ikke udelukkes, at offentlige ansattes hjemsendelse vil kunne blive sidestillet med offentligt påbud eller forbud, og dette vil kunne betyde, at entreprenøren har mulighed for erstatning i forsinkelsesperioden, jf. AB92 § 27, stk. 2, nr. 1 og AB18 § 43, stk. 2, litra d.

Må der gennemføres tilsyn?
Der må gerne gennemføres tilsyn på byggepladserne. Vær dog opmærksom på om bygherren har udstedt særlige retningslinjer herfor.

Må der gennemføres mangelgennemgang, 1-års- og 5-års eftersyn?
Mangelgennemgange og eftersyn må gennemføres som sædvanligt, men det anbefales, at deltagerantallet begrænses så vidt muligt, og man tager særlige hensyn til hinanden.

Hvis der bliver nedlagt et forbud mod adgang til særligt udsatte ejendomme, f.eks. plejehjem, hospitaler mv., efter der er foretaget aflevering, vil entreprenøren være berettiget til en suspension af fristen for mangelafhjælpningen indtil ejendommens adgangsforbud er ophørt. Bygherre skal stadig reklamere skriftligt om mangler overfor entreprenøren.

Kan byggeprojekter udskydes/suspenderes?
I AB er der ikke fastsat regler om suspension af bygge- og anlægsarbejder, hvorfor det kræver en konkret særskilt aftale herom.

Kan entreprisekontrakter opsiges på baggrund af COVID19-udbruddet?
Det antages i dansk ret, at bygherre har mulighed for at opsige en entreprisekontrakt mod betaling af erstatning til entreprenøren. Erstatningens størrelse skal svare til positiv opfyldelsesinteresse, hvilket vil sige, at entreprenøren skal stilles som om entreprisearbejdet var blevet udført – entreprenøren skal således have udbetalt sit mistede dækningsbidrag. Andet kan dog fremgå at den konkrete kontrakt.

Entreprenøren har derimod ikke mulighed for at opsige, medmindre der konkret er aftalt adgang hertil i entreprisekontrakten.

Kan entreprisekontrakter ophæves på baggrund af COVID19-udbruddet?
AB-reglerne (AB92 §§ 40-44 og AB18 §§59-63) giver både bygherre og entreprenøren mulighed for at ophæve en entreprisekontrakt i følgende tilfælde:

  • Konkurs eller rekonstruktion (husk Konkurslovens regler skal iagttages før ophævelse kan ske)
  • Væsentlig ansvarspådragende forsinkelse
  • Væsentlige mangler ved arbejderne
  • Anden væsentlig misligholdelse

Ovenstående er fortsat gældende, og man kan således ikke ophæve en entreprisekontrakt med henvisning til COVID19.

Hvad kan der gøres lige nu for at sikre bygge- og anlægsarbejdet?

  • Gå i dialog med bygherre og entreprenøren om eventuelle ændringer af tidsplaner, forhold om terminer og økonomiske krav samt overvej alternativer til arbejdets tilrettelæggelse
  • Foretag løbende stadegennemgang af arbejderne
  • Identificer kritiske leverancer og arbejder, og afklar forhold om leveringstid og eventuelle alternativer
  • Indgå altid skriftlige aftaler om ovenstående

Kontakt os,
hvis du vil vide mere